La risoluzione di conflitti in materia immobiliare dell’avvocato Marzio Postiglione: il contratto di locazione

Avvocato marzio Postiglione

L’Avv. Marzio Postiglione Nel suo studio

La concessione dell’utilizzo di una cosa per un determinato periodo di tempo e sotto la responsione di uno specifico corrispettivo è determinato in diritto dal contratto di locazione, regolato dagli artt. del Codice Civile che vanno dal 1571 al 1654. Il contratto è stipulato tra il locatore (chi concede il bene) e il conduttore (chi prende il bene in concessione) e stabilisce quota e tempistiche dei pagamenti. Accade spesso che queste non vengano rispettate, creando così conflitti tra le parti contraenti. In caso di disaccordo si può procedere con l’intervento legale, così come ha fatto una cliente dello Studio Legale dell’Avvocato Marzio Postiglione a cui si è rivolta per muovere richiesta di sfratto per morosità nei confronti del conduttore. Nonostante la possibilità di sanare la morosità e di usufruire di un termine “di grazia” stabilito dal Giudice entro il quale saldare il debito, nello specifico caso seguito dall’Avvocato Marzio Postiglione il conduttore ha ritardato di ventiquattro ore il pagamento dovuto, non rispettando così di fatto i termini stabiliti dall’ex art. 55 della legge n. 392/78.

Il Tribunale di Nocera Inferiore ha, perciò, convalidato lo sfratto per morosità, in quanto la data che fa fede non è quella in cui il bonifico viene effettuato, bensì la data di valuta, ovvero quella in cui il pagamento viene effettivamente accreditato sul conto corrente bancario del ricevente. Questo con l’aggravante di un calcolo errato di interessi maturati che ha fatto così risultare il pagamento non solo tardivo, ma anche non integrale: “Il calcolo degli interessi legali operato dall’intimato, e di cui al prodotto prospetto, non può reputarsi completamente esatto, dal momento che il prevenuto – pur avendo correttamente individuato il momento di decorrenza degli stessi interessi legali nella giornata di scadenza di ogni singolo canone (il 5 del mese, secondo quarto previsto dall’art. 4 dell’allegato contratto di locazione registrato) – li ha computati fino alla data da lui stesso giustamente identificata con quella di scadenza del termine di quaranta giorni dalla comunicazione del ricordato provvedimento, quale assegnato dallo scrivente ex art. 55 della legge n.392/78, comunicazione che, per altro, dai registri informatici del Ministero della Giustizia risulta effettuata via pec. Non può invece, revocarsi in dubbio che gli interessi dovessero essere calcolati “per tabulas” dall’esibita ricevuta di bonifico – è la data di valuta per la beneficiaria, ossia la data in cui la beneficiaria ha avuto l’effettiva disponibilità del corrisposto importo. Il versamento a mezzo dello stesso bonifico deve, infatti ritenersi attuato con l’effettivo accredito della somma dovuta sul conto corrente bancario del locatore. Senza dimenticare che proprio la natura perentoria del cosiddetto “termine di grazia” ex art. 55 della legge 392/78 e la sua conseguente improrogabilità né per motivi sopravvenuti, né su istanze proposte prima della scadenza inducono a rigettare l’istanza che il conduttore ha formulato in via subordinata e che – come già si è messo in risalto – era per l’appunto, diretta ad ottenere l’assegnazione di un ulteriore termine entro il quale versare gli interessi eventualmente ancora dovuti. Non va inoltre tralasciato che – una volta ritenuto, come si è detto, che l’accreditamento della somma sul conte del locatore, e, quindi, l’esecuzione del pagamento in questione, siano risalenti a una data evidentemente successiva a quella in cui è scaduto il termine perentorio concesso ex art.55 della legge n.392/78- il pagamento medesimo non solo non sia integrale, ma sia pure tardivo.”

Per quanto riguarda, poi, l’istanza di emissione del decreto ingiuntivo formalizzato nell’interesse del locatore nell’atto di intimazione, questa è di fatto decaduta a causa del contegno tenuto dalla locatrice, la quale non ha più preteso che venisse mossa la condanna del pagamento “de quo”, sia in seguito alla pacifica dazione, sia in sede di precisazione delle conclusioni, portando così il Giudice a dichiarare il non luogo a provvedere sulla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. avanzata dalla locatrice con l’originario atto di citazione, in quanto implicitamente abbandonata: “Passando, invece, all’istanza di emissione del decreto ingiuntivo formalizzato nell’interesse del locatore nell’atto di intimazione, è doveroso osservare che essa non è stata, poi, ribadita dal procuratore laddove ha instato esclusivamente per la convalida dello sfratto, astenendosi da qualsiasi, seppur minimo, cenno alla richiesta di condanna alla corresponsione degli eventuali canoni o interessi ancora da versare. D’altro canto non può revocarsi in dubbio che, nel caso di specie, deponga tale in equivoca volontà il contegno assunto nel corso di tutto il procedimento del locatore, il quale come si è visto, non solo non ha più ribadito la richiesta di condanna al pagamento “de quo” in sede di precisazione delle conclusioni, ma ha posto in essere tale omissione dopo la pacifica dazione, ad opera del conduttore, della sorte capitale relativa a tutti i canoni oggetto dell’addebitata morosità: un contegno evidentemente giustificato, sul piano logico, proprio da tale dazione, che avrebbe al più legittimato il locatore ad insistere nella condanna alla refusione della minima differenza non versata a titolo di interessi. Di qui la doverosa declaratoria di non luogo a provvedere sulla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. avanzata dalla locatrice con l’originario atto di citazione, proprio in quanto implicitamente abbandonata […]” Infine il giudice puntualizza che: “[…] visti gli artt. 663 c.p.c. e 55 e 56 della legge 392/78, convalida l’intimato sfratto per morosità […] dichiara il non luogo a provvedere sulla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. avanzata dal locatore con l’originario atto di citazione, in quanto implicitamente abbandonata.

Fonti: www.wikipedia.org –  www.uppibologna.it –  www.professionisti.itwww.lavoroefinanza.it – ordinanza Giudice di Pace del Tribunale di Nocera Inferiore

La risoluzione di conflitti in materia immobiliare dell’avvocato Marzio Postiglione: il contratto di locazioneultima modifica: 2015-05-06T18:38:14+00:00da postiglionemar
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